REGIONALISATIE VAN DE VOORNAAMSTE VERBLIJFSHUUR

Na de zesde staatshervorming maakte het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de sprong en was het, op initiatief van de minister van Volkshuisvesting Céline Frémault, de eerste van de drie gewesten die wetgeving vaststelde op het gebied van huurovereenkomsten van huisvesting, om deze aan te passen aan de huidige sociaal-economische realiteit en de balans tussen verhuurders en huurders het beste te bewaren. Zo ontstond de order van 27 juli 2017 voor de regionalisering van de woninghuur. Aan het begin van dit artikel is het belangrijk om te onthouden dat ons kapitaal ongeveer 60% van de huurders heeft en onder hen bijna 90.000 studenten, afkomstig uit België of elders.

Concreet, op welke innovaties is deze hervorming van de huurovereenkomst gericht?

Brussel biedt met name een gemoderniseerd wettelijk kader voor gedeelde huisvesting, een speciale regeling voor studentenhuisvesting, aanpassingen in termen van huuroverdracht en onderverhuur, en tot slot de mogelijkheid om nu een kortlopende huurovereenkomst te beëindigen.

1. Colocatie

Naast het grote aantal huurders in Brussel, wordt onze hoofdstad vooral geconfronteerd met een nieuw woonfenomeen, namelijk dat van gedeelde woningen. Deze laatste, tot dusver in een juridisch vacuüm gestort, wordt nu gereguleerd door een specifieke wettelijke regeling.

Colocatie is een manier van leven die de komende jaren nog meer zal groeien, vooral in een stad die zo kosmopolitisch is als Brussel. De regionalisering van de huurovereenkomst was daarom de langverwachte kans om wettelijk toezicht te houden op deze nieuwe woonvorm.

1.1 De regels:

Een enkele huurovereenkomst bindt de verschillende partijen.
De partijen moeten instemmen met de toepassing van dit regime. (art. 257)
Een kamergenoot kan het gehuurde met een opzegtermijn van twee maanden verlaten en zonder vergoeding is het aan hem om een vervanger te vinden die door de groep is geaccepteerd. In geval van herhaalde weigering door de groep, wordt de kamergenoot die het pand wil verlaten echter ontheven van zijn verplichtingen als hij kan aantonen dat hij actief op zoek is naar vervangende kandidaten. (art. 260)
Als meer dan de helft van de huisgenoten vertrekt, heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen. (art. 260, §4)
Veronderstelde solidariteit van huurders. (art. 259)
1.2 Het colocatiepact (art. 261):

De basisvoorwaarden van het gemeenschappelijke leven van de huisgenoten worden vrij door hen bepaald.
Het pact moet echter de volgende informatie bevatten:
- de huurverdelingssleutel,
- de uitsplitsing van de huurschade en de verrekening met de huurgarantie,
- onderhoud en reparaties,
- de lastenverdeling,
- een inventaris van het meubilair en de herkomst ervan,
- vragen over de huurgarantie en verzekeringsdekking,
- de voorwaarden voor aankomst, vertrek en vervanging van een kamergenoot.

Na ondertekening wordt dit pact gehecht aan het huurcontract.
Het pact heeft bindende kracht voor de huisgenoten die het ondertekenen, dus het betreft de verhuurder niet.
Bij niet-naleving kunnen de huisgenoten juridische stappen ondernemen.

2. Studentenhuisvesting

De hervorming voorziet in een specifieke juridische regeling voor studentenhuisvesting, waarvan een korte samenvatting volgt:

De huurder moet zijn status als student bewijzen. (art. 253)
De partijen moeten instemmen met de toepassing van dit regime. (art. 253, §1)
Het studentenhuurcontract wordt afgesloten voor een periode van maximaal 12 maanden. (art. 256, §1)
De huurovereenkomst kan worden verlengd voor een periode van één jaar. (art. 256, §3)
De huurder kan de huurovereenkomst op elk moment beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden en zonder vergoeding. (art. 256, §2)
De huurder heeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen tot één maand voor het betreden van het pand, mits betaling van een vergoeding van één maand huur. (art. 256, §5)
De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden vóór deze deadline. (art. 256, §2)

3. Beëindiging van kortlopende huurovereenkomsten

Een grote nieuwigheid van de hervorming, het is nu mogelijk voor de huurder om een kortlopende huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van drie maanden en betaling van een vergoeding van één maand.

De verhuurder daarentegen mag de huurovereenkomst gedurende het eerste jaar niet opzeggen, behoudens om persoonlijke redenen.

4. De online toolbox

4.1. Huur rooster

Er is een raster van huren opgesteld, alleen ter informatie, en kan online worden bekeken op het volgende adres: https://lc.cx/gPrG

4.2. Standaard voorraadmodel

Een standaard inventarisatiemodel kan online worden gedownload via de volgende link: https://lc.cx/gPrY

4.3. Een decreet dat de onderhouds- en reparatieverplichtingen verdeelt tussen verhuurders en huurders

Tot dusver is de verdeling van verplichtingen tussen verhuurders en huurders niet aangepast aan de huidige omstandigheden. De regionalisering van de huurovereenkomst verduidelijkt de situatie met betrekking tot de verantwoordelijkheden van de partijen door een niet-uitputtende lijst te verstrekken van werken die absoluut door de een of de andere partij moeten worden betaald.

Externe link: https://lc.cx/gPrc

Lecobel Vaneau
Place Brugmann 11, Ixelles 1050
Tel : +32 2 340 72 70
@ : lecobel@lecobel.be

Lees meer